村上事務所ブログ

皆様、ブログを読んでいただき、ありがとうございます。

今回は、当法人においてもよくご質問のある居住用財産に係る特例について代表的なものをまとめました。

居住用財産については、その時点において下記の特例がございます。

（１）取得時

①住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除　

→住宅借入金等の合計額×１％､控除期間　10年

②住宅借入金等（認定住宅借入金等）を有する場合の所得税額の特別控除

→認定住宅借入金等の合計額×１％、控除期間　10年

③認定住宅の新築等をした場合の所得税額の特別控除

→標準的な費用の額×10％、控除期間　1年

(２)災害時

①雑損控除

②災害減免法

(３)譲渡時

①譲渡益が生じた場合

（イ）居住用財産の特別控除（3,000万円）

（ロ）居住用財産をの税額軽減（6,000万円まで10％）

（ハ）居住用財産の買換え（課税の繰延）

②譲渡損が生じた場合

（イ）居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

（ロ）特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

それぞれの規定については、細かい適用要件がございますので、特例の適用をする際は細心の注意が必要です。

また、１つの事案について２以上の特例の適用要件に当てはまる場合があり､選択適用なのか、それとも併用して適用することができるのかの判断をしなければなりません。

ここで、事例別に他規定との関係をまとめてみます。

Ａ　住宅借入金により認定住宅の新築又は取得をした場合

(１)①　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(１)②　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(１)③　　　　　　　いずれかの選択

Ｂ　住宅借入金により住宅の買換えをした場合（譲渡益が生じた場合）

(１)①又は(１)② 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(３)①(ハ)　　　　　いずれかの選択　

（注）居住用財産の譲渡について、3,000万円特別控除又は税額軽減を適用した場合においても、(１)①又は(１)②とは選択適用となります。

Ｃ　住宅借入金により住宅の買換えをした場合（譲渡損が生じた場合）

(１)①又は(１)②

(３)②(イ)　　　　　併用可

Ｂ､Ｃにより、住宅借入金により住宅の買換えをした場合に、譲渡益が生じた場合は住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除は選択適用となりますが、譲渡損が生じた場合は併用が可能ですので注意が必要です。

もし、住宅を購入される際又は売却される際に､税務面についてご不明な点などがございましたら、是非とも当法人にご相談ください。

税理士法人村上事務所　大阪支社　　武内  勝

新年明けましておめでとうございます。

本年も宜しくお願い致します。

年始の1月は、会計事務所では、法定調書の提出業務で忙しくなる時期でございます。

この法定調書に関連しまして、

保険会社から税務署へ提出される支払調書について、平成３０年１月１日以後に支払の確定する生命保険金等より、その提出範囲が拡大されます。

従来は…

１００万円を超える保険金（一時金や解約返戻金）が支払われた場合

或いは、年間２０万円を超える年金タイプの保険金が支払われた場合に、

税務署へ支払調書が提出されていました。

そして、平成３０年１月１日以後に支払の確定する生命保険金等より、生命保険契約の契約者変更（名義変更）があった場合も支払調書の提出をしなければならないこととされました。

この提出範囲の拡大については、２つのケースに分けられます。（平成２７年度税制改正より）

①　保険会社等は、生命保険契約等について死亡による契約者変更があった場合には、死亡による契約者変更情報及び解約返戻金相当額等を記載した調書を、税務署長に提出しなければならないこととする。

→　保険金が支払われないが相続税の課税対象になる生命保険契約に関する権利という相続財産が、税務署に全て把握されることになるといえます。

②　生命保険等の支払調書について、保険契約の契約者変更があった場合には、保険金等の支払時の契約者の払込保険料等を記載することとする。

→　契約者変更があった後の保険金支払時に、契約者変更前と変更後の保険料負担額の内訳が明確になるといえます。

また、法人が契約した逓増定期保険の個人への名義変更についても、法人と個人の各々の保険料負担額が明確になります。この事については、平成２７年度税制改正の解説でも言及されています。

平成３０年１月１日以降に、契約者変更を行おうとする場合、課税関係がどのようになるのかを十分に検討し確認する必要が生じます。

保険商品が多様化し保険税務が複雑化する中で、

税理士法人村上事務所は、確かな知識と豊富な経験により、皆様の「未来の安心」をサポートしていきます。

税理士法人村上事務所　　第三課　　岡村　陽

皆様、いつも当ブログをご覧いただきありがとうございます。

さて早速本題ですが・・・

○相続税の計算において、土地の評価は通常の場合「財産評価基本通達」というものに書かれている内容に基づいて行います。

○しかし、「評価通達によっては適正な時価を算定することができない特別の事情がある」ときには、評価通達によらない方法（鑑定評価など）で評価することが可能となっています。

○ではこの「評価通達によっては適正な時価を算定することが出来ない特別の事情」とは、はたしてどんな「事情」が考えられるでしょうか？

◎一例として「2017.06.15大阪地裁判決、平成24年(行ウ)第259号」があります。要約すると、

・道路に接していない「無道路地」である雑種地が本件土地。

（無道路地の評価では、通路開設費用相当額を控除することが出来る

－無道路地減額補正）

・本件土地への通路開設費用相当額が912万円であり、

・本件土地を評価通達で評価した価額549万円（無道路地減額補正前）を上回っている。

・無道路地減額補正率は最大40%だが、通路開設費用相当額はこれを超えている。（549万円×40%＝約220万円しか無道路地の減額が出来ない）

・よって本件土地は、「評価通達では接道義務を満たしていないことを十分に反映することができず、これは評価通達によっては適正な時価を算定することができない特別の事情ということができる。」

・したがって本件土地の評価は、不動産鑑定評価による価格（本件の場合は220万円の鑑定評価を納税者側が提出していた）と認めるのが相当である。

・・・いかがでしょうか？

本件における通路開設費用相当額や鑑定評価額の根拠はハッキリしませんが、この裁判例では、

・無道路地に通路を開設する費用を適切に見積もり、

・それが土地の評価をも上回る状態であり、

・相続人が提出した鑑定評価額が、裁判所に妥当と認められた、

・・・という状況がそろったため鑑定評価額が認められたものと考えられます。

※今回この裁判例を紹介したのは、「土地の評価は評価通達に沿ってだけ行えば良いものでは無い！」

・・・ことを書いておきたかったからです。

本ブログをご覧になられた方の中にも、相続（これから相続を迎える方も含めて）において、評価通達に書いてある通りの評価方法だと実勢価格よりもはるかに高い評価となってしまう不動産をお持ちの方がおられると思います。

当事務所では、豊富な経験・提携士業との連携により不動産の「適正な時価」を探るべく日々業務を行っておりますので、お気軽にお問い合わせください。

（税理士法人村上事務所　片山洋）