相続・贈与業務

事例１無道路地

土地が道路に面していない場合、
評価額は、
「路線価×面積」ではありません。
一定の減額が可能です。

建築物を建築するには、建築基準法その他の法令において規定されている建築物を建築する為に必要な道路に2ｍ以上接道している必要（「接道義務」）があります。

逆に、接道義務を果たしていない場合、建築物を建築することができません。このような土地の評価は、当然低くなります。

しかし、道路に接しているように見えて、実は無道路地となる土地が存在します。この場合、評価方法を間違うと過大な税額を支払うことになります。

例えば、農道、里道など法律上の道路に該当しない通路に接している土地がこれに該当します。

幅員が4ｍあり、また、その通路に路線価が付されているとなると、法律上の道路だと考える方が一般的かもしれません。

しかし、市役所にて道路の種類・属性を調査すると法律上の道路でないということが実際にあります。

具体的に、通常評価と無道路地評価を比較しますと下記の通りとなります。

無道路地の具体例

法律上の道路：100,000円
里道（法律上の道路でない）：80,000円（課税庁が誤って路線価を付している）
間口：10ｍ
奥行：20ｍ
地積：200㎡
普通住宅地区
法律上の道路までの距離：20ｍ
不整形地補正率：0.6（66.66％）

通常評価

無道路地評価による場合

事例２調整区域の雑種地

市街化調整区域の
雑種地（駐車場や資材置き場など）の評価は、
周辺地域の状況により、
評価を下げることができます。

市街地調整区域内に、資材置場や駐車場として利用している土地が数多く見受けられますが、このような土地を評価する場合、「調整区域の為、建物を建築することができない」という点を斟酌するかがポイントになります。

雑種地の価額は、その雑種地自体の価額を直接求める・利用するのではなく、状況が類似する付近の土地（宅地）の価額に基づいて算定します。
これを近傍地比準価額方式と言います。

また、評価対象地（雑種地）の法的規制等（建築制限、開発行為の可否等）の斟酌は、市街化の影響度と評価対象地（雑種地）の利用状況を勘案し、次表による斟酌割合を用いて評価します。

下表は横にスワイプすると全体がご覧いただけます。

事例３宅地への転用が見込めない市街地山林

急な崖地など、見るからに宅地にするには
大幅な時間・費用が必要となる場合、
評価額を大きく下げることができます。

市街地山林は、一般的に宅地比準方式として、宅地としての価額を基礎に、宅地への造成費用を控除して評価しますが、その市街地山林のほとんどが崖地であり宅地への転用が全く見込めない場合には、宅地比準方式ではなく、近隣の純山林の価額に比準して評価します。
純山林となる為、評価額は断然低くなります。

箕面市にもこのような土地は存在し、当社でも純山林として評価した事例があります。
また、ため池の評価なども宅地転用に莫大な費用が発生するため、経済合理性からみて宅地への転用が見込めないとして同じく純山林に比準して評価することがあります。

事例４貸家の贈与（使用貸借）

親が所有する貸家を子供に贈与した場合、
子供が親に地代を支払わなくても、
親が所有する土地の評価は、
貸家建付地として、
評価額を大きく下げることができます。

親が建物および土地を所有し、それを賃貸している場合（いわゆるアパート経営など）、建物と土地の相続評価額は、下記の通りです。

• 建物：貸家の評価額＝固定資産税評価額×（１－借家権割合×賃貸割合）
• 土地：貸家建付地の評価額＝自用地評価額（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

では、親の所有する土地に、子供がその土地を無償で借りて、子供が建物を建て､アパート経営をした場合、親が所有する土地の評価はどうなるでしょうか？

答えは、自用地評価となり、減額は一切ありません。

それは、親から子供が土地をタダで借りるため（使用貸借契約と言います。）、借地権という権利が存在しないからです。
では地代を払えば？となりますが、以下の点がネックになり、結果、自用地評価となるケースが多いでしょう。

1. 地代を払えば親の相続財産が増える。（相続財産の抑制につながらない）
2. 借地権の贈与があったものとして、子供に贈与税がかかる可能性がある。

家賃収入を子供のものにするには、建物を子供名義にする必要が・・・・・・・・
ではどうすればよいのか？

答えは、貸家の贈与です。

（貸家を贈与し､使用貸借契約でも貸家建付地評価のまま）
貸家の敷地は、贈与した時点で賃借人が存在し、贈与後もその土地に権利関係が残っているとされるため、自用地とはならず「貸家建付地」のまま評価可能となります。
これは、親子間の土地の契約を使用貸借契約としても同様です。
つまり、土地の評価は貸家建付地のままで、家賃収入のすべてを子供に移転することができるのです。

しかし、この貸家の贈与には以下の注意点があります。

賃借人が入れ替わった場合

贈与後に賃借人が退去した場合、自用地評価となります。
貸家を贈与しても、土地所有者である親と旧賃借人との間には権利関係が残っていたため、貸家建付地として評価可能でしたが、新賃借人と土地所有者である親とには何らかの権利関係がないことになります。
親子間の使用貸借契約という事実のみとなり、自用地評価となります。

貸家の敷金・保証金の取り扱い

賃借人から預かっている敷金・保証金相当額の現金を建物とともに子供に渡す必要があります。逆にお金を渡さない方が課税されることになります。 それは「負担付贈与」に該当するからです。 負担付贈与の場合、時価で贈与したとみなされます。「相続評価額」ではなく「時価」で贈与したとなるため、余分な税金が発生することになります。

贈与する前に修繕を

子供に貸家を贈与した後に、大規模修繕を行うとなると親の財産を減らすどころか、子供の財産を減らすことになり、全く相続対策につながっていません。 大規模修繕を行ったからと言って、建物の相続評価額は原則、増加することはありません。修繕を行う必要がある場合は、修繕した上で贈与することが賢いやり方となります。建物をきれいにすることは、賃借人の退去を防ぎ、貸家建付地の継続にもつながります。