相続税における土地の評価で財産評価基本通達によらず、鑑定評価が認められ評価額を下げることが出来たケース

皆様、いつも当ブログをご覧いただきありがとうございます。

さて早速本題ですが・・・

○相続税の計算において、土地の評価は通常の場合「財産評価基本通達」というものに書かれている内容に基づいて行います。

○しかし、「評価通達によっては適正な時価を算定することができない特別の事情がある」ときには、評価通達によらない方法(鑑定評価など)で評価することが可能となっています。

○ではこの「評価通達によっては適正な時価を算定することが出来ない特別の事情」とは、はたしてどんな「事情」が考えられるでしょうか?

 

◎一例として「2017.06.15大阪地裁判決、平成24年(行ウ)第259号」があります。要約すると、

・道路に接していない「無道路地」である雑種地が本件土地。

(無道路地の評価では、通路開設費用相当額を控除することが出来る

-無道路地減額補正)

・本件土地への通路開設費用相当額が912万円であり、

・本件土地を評価通達で評価した価額549万円(無道路地減額補正前)を上回っている

・無道路地減額補正率は最大40%だが、通路開設費用相当額はこれを超えている。(549万円×40%=約220万円しか無道路地の減額が出来ない)

・よって本件土地は、「評価通達では接道義務を満たしていないことを十分に反映することができず、これは評価通達によっては適正な時価を算定することができない特別の事情ということができる。

・したがって本件土地の評価は、不動産鑑定評価による価格(本件の場合は220万円の鑑定評価を納税者側が提出していた)と認めるのが相当である。

 

・・・いかがでしょうか?

本件における通路開設費用相当額や鑑定評価額の根拠はハッキリしませんが、この裁判例では、

・無道路地に通路を開設する費用を適切に見積もり、

・それが土地の評価をも上回る状態であり、

・相続人が提出した鑑定評価額が、裁判所に妥当と認められた、

・・・という状況がそろったため鑑定評価額が認められたものと考えられます。

 

※今回この裁判例を紹介したのは、「土地の評価は評価通達に沿ってだけ行えば良いものでは無い!

・・・ことを書いておきたかったからです。

本ブログをご覧になられた方の中にも、相続(これから相続を迎える方も含めて)において、評価通達に書いてある通りの評価方法だと実勢価格よりもはるかに高い評価となってしまう不動産をお持ちの方がおられると思います。

当事務所では、豊富な経験提携士業との連携により不動産の「適正な時価」を探るべく日々業務を行っておりますので、お気軽にお問い合わせください。

(税理士法人村上事務所 片山洋)

1人が複数の人と養子縁組することはできるのでしょうか?

相続対策として、養子縁組を検討される方もいらっしゃるのではないでしょうか?

その場合、お孫さんや長男のお嫁さんを養子にとお考えになられることが多いですね。

では、既に養子縁組でどなたかの養子となっている人が、また別の人の養子となることは可能なのでしょうか?

例えば、既に嫁ぎ先の義父の養子となっている場合に、独身の叔父から子供がいないため養子になってほしいと言われたときに、義父と叔父の両方の養子となることは可能なのでしょうか?

それとも、叔父の養子となるためには、義父との養子縁組は解消しないといけないのでしょうか?

 答えは、両方(複数の人)の養子となることが可能です。

養子縁組には、婚姻における重婚の禁止(民法732条)のような禁止規定はありません。

1人に養親が何人いてもOKなのです。

養子縁組を離縁しないかぎり、養子としての身分は存続することとなります。

次に、戸籍 はどうなるのでしょうか?

例えば、未婚の人が複数の人(例えば二人)と養子縁組をした場合は、

実親の戸籍から除籍され、

一人目の養親の戸籍に入籍

一人目の養親の戸籍から除籍され、

二人目の養親の戸籍に入籍

となります。

一人目の養親の戸籍から除籍されますが、そのことをもって養子縁組が解消されるわけではありませんので、1人目の養親の養子としての身分はそのままとなります。

養子縁組されている養親・養子の戸籍で除籍の記載があるときは、離縁による除籍なのか?他の人と養子縁組による除籍なのか?しっかりと内容を確認する必要がありますね。

養子縁組は、お金のかからない最も有効な相続税対策の一つです。

ただし、家族関係が良好であること、将来も良好であろうことが前提となります。

良好であれば問題はありませんが、例えば長男のお嫁さんを養子にしたが、長男夫婦が離婚してしまったり、養子と養子以外の相続人が仲たがいして遺産分割が整わなかったり 、など思惑どおりにことがすすまないことも・・・。

安易な養子縁組はお勧めしませんが、メリットとデメリットをしっかりとご承知の上での養子縁組は、相続税対策としてはかなり有効な手段となり得ますね。

さて、ここまでお読みいただきありがとうございました。

いかがでしたでしょうか?

養子 縁組は、財産の相続(事業の承継)とその相続税の対策としてメリットも多くありますが、デメリットもまたあります。

子供たちが仲良く財産を分割(事業を承継)してくれるのかご心配だったり、相続税の負担がご心配だったりされる方も多くいらっしゃるのではないでしょうか?

具体的なメリットとデメリットはどのようなものなのか?

養子縁組をした方がよいのか?やめた方がよいのか?

誰を養子にしたらよいのか?

相続対策をしたいけれどどうしたらよいのかわからない

などご不安がおありでしたら、一度、お近くの税理士にご相談されることをお勧めします。

ご自身で本を読んだり、インターネットで情報収集されることもとても大切です。

しかし、相続は各ご家庭のご事情により千差万別、個別具体的なこととなる場合が多いです。

ご自身のご家庭にあったアドバイスを得られるように経験豊かな専門家にご相談されることで、よりご安心いただけるのではないでしょうか?

 

当事務所は、大阪府箕面市という土地柄、相続案件も数多く手掛けてまいりました。

ぜひご相談いただき、ご不安の解消にお役に立てましたら幸いです。

 

税理士法人村上事務所
村上 幸穂

 

~居住用不動産を贈与した場合の配偶者控除の特例~

はじめての相続対策

~居住用不動産を贈与した場合の配偶者控除の特例~

今回は相続税対策としてはとても有名な方法ですが、あまりお金をかけずに効果が期待できるため、まだ検討したことがない方は1度御検討されることをおすすめします。

ご紹介させていただくのは「居住用不動産を贈与したときの配偶者控除の特例」です。
婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産の贈与又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、基礎控除110万円の他に最高2,000万円まで控除(配偶者控除)できるという特例です。
簡単に言いますと、相続評価で2,110万円までの土地建物を贈与税がかからず贈与できる制度です。( ただし贈与登記費用、不動産取得税は別途かかります。

この特例は、相続開始前3年以内の生前贈与加算の対象外となっていますので、贈与後3年以内に相続が発生した場合でも、特例の適用は認められます。

また、贈与を受ける側に土地だけでなく建物も贈与して共有名義にしておくと、万が一、将来自宅を売却することになった時に居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除が夫婦両方で受けることができますので、最大合計で6,000万円の譲渡益まで税金がかからなくなります。

このように比較的簡単にできて効果がありますので、相続対策としてよく使われています。

(1)特例を受けるための適用要件

  • 夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと
  • 配偶者から贈与された財産が、自分が住むための国内の居住用不動産であること又は居住用不動産を取得するための金銭であること
  • 贈与を受けた年の翌月3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産又は贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること

(注)配偶者控除は同じ配偶者からの贈与については一生に一度しか適用をうけることができません。

(2)具体的な方法

一般的に現在居住中の土地建物を贈与するケースがほとんどですので、まず居住中の土地建物の相続評価額を算定します。
その評価が2,110万円までなら贈与税はかかりません。
仮に相続税評価額が4,000万円の土地建物なら全体のうち1/2の持分を贈与すれば2,000万円分の贈与のため贈与税はかかりません。

相続評価を計算して、贈与持分が決定すれば贈与登記を行います。(通常は司法書士に依頼します。)

その後登記が完了した年の翌年の3月15日(確定申告の申告期限)までに贈与税の申告を行います。
贈与税はかかりませんが必ず申告期限までに申告しなければ特例の適用を受けることができませんので注意して下さい。

この一連の流れを 税理士法人 村上事務所でお手伝いさせていただきます。(登記業務は提携している司法書士をご紹介させていただきます。)

まずは、簡単な全体の概算相続評価額を算出し内容を説明し、適用条件の確認をしたうえで贈与が効果的かどうかご提案させていただきます。

ご関心がありましたら1度、村上事務所にご連絡お待ちしています。

税理士法人村上事務所
中森 徹

相続放棄の連鎖、生命保険と相続税

11月下旬から急に寒くなりましたね。周りでも体調を崩す人が増えているような気がします。

さて先日、私どものお客様から次のようなご相談を受けました。前提として、

・ご本人は自営業だが多額の債務があり、全額を償還するのは事実上不可能。

・個人資産は無いが、推定相続人たる「子」が受取人となっている生命保険契約がある。

・私の妻は既に亡くなっており、推定相続人は「子」一人だけです。

・・という状況です

 

「自分が死んだら、子が債務を引き受けることとなるが、子が相続放棄をしたらどうなるのか?生命保険金は債権者に取られるのか?」

・・という内容でした。

ご存知の方もおられると思いますが、

・生命保険金は、「相続税法」上は一定額を超える金額について相続税の課税対象となる。

・しかし「民法」上の相続財産には該当しないため、生命保険金の受取人が相続放棄をしたとしても、保険金を受領することができる。そして故人の債務を負担する必要はない。

よって、上記の相談に対してはまず、

「子が相続放棄しても生命保険金は受け取れるし、そのお金を(本人の債権者に)取られる事もありませんよ。」

「でも、債務を控除できず、生命保険金の非課税規定(@500万)も使えないので、生命保険金が相続税の基礎控除を超えるならば、相続税の負担は生じますね。」

・・・が、とりあえずの回答となります。

ところがこれで問題は終わりません。民法では「相続人の順位」が定められており、この相談者の状況で「第一順位である子」が相続放棄をすると、「第二順位の相続人である直系尊属の内、故人に一番近い人:即ち」が相続人となります。

つまり相談者の債務を親が相続することになってしまいます。

もしも親に十分な資産があったとしたら、債務を承継しても資金的には困らないかもしれません。ですが将来、その親の財産を相続する相続人(兄弟姉妹や相談者の子)からすると、相続する財産が減少する結果となります。

これはこれで困ります。

ですので今回の場合、親も相続放棄をするべきでしょう。

そして本件で親が相続放棄をすると、次の相続人は祖父母となります。

祖父母が既に没している場合、「第三順位たる兄弟姉妹」が相続人となります。

債務を承継する理由は当然無いので、兄弟姉妹も相続放棄をします。(兄弟姉妹が既に没している場合、その子供(=甥姪)が相続人となるので、甥姪も相続放棄します。)

ところで相続放棄の手続きは、原則として、

「<自己のために相続が開始したことを知った時から3ヶ月以内に、>家庭裁判所に申述書を提出」・・・する必要があるのですが、本件では、

・子は、相談者の死亡を知った時から3ヶ月以内に、

・親は、子が相続放棄をした時から3ヶ月以内に、

・兄弟姉妹(及び甥姪)は、親が相続放棄をした時から3ヶ月以内に、

・・・それぞれ行うこととなりますのでご留意下さい。

 

**この様に相続放棄の検討は、「相続放棄が連鎖してゆく」事を念頭に置く必要がありますので慎重に行いましょう。

 

**今回のお話は、本来私ども税理士事務所が積極的に関与する案件ではないかもしれません。(手続は弁護士さんなどにお願いする事になるので)

ですがお客様が実際にこういった相談をまず持ち掛けるのは、私どもに対してです。

その場面で「ウチは税理士事務所なので税金しか分かりませ~ん」という事になってしまわない様に、「日々これ勉強なり」ですね。

今回は概略を説明できてホッとしました。

※気が付けばいつの間にか師走ですね.年内はあと2回更新予定です。ではまた。

文:税理士法人村上事務所 片山洋

贈与の種類について

贈与の方法について、通常の贈与(暦年贈与と呼ばれる)とは別に、相続時精算課税制度というものがあります。

通常の贈与は、1年(1月1日から12月31日)の間に贈与された財産の相続税評価額から110万円を差し引いた金額により、税金を計算します。

贈与税の控除額が110万円まで、というのはご存じの方も多いのではないでしょうか。(基礎控除額といいます。)

では、相続時精算課税制度による贈与は、暦年贈与と何が違うのでしょうか?

1.相続時精算課税制度は、贈与をする方(贈与者)と贈与を受ける方(受贈者)が限られます。
贈与者は60歳以上である親に限られ、受贈者は20歳以上で、かつ、贈与者の推定相続人である必要があります。(年齢はその年の1月1日現在の年齢です。)
但し、平成27年1月1日以後の贈与から、推定相続人でない20歳以上の孫も認められることとなりました

2.控除額は2,500万円となります(特別控除額といいます)。注意しなければいけないのが、暦年贈与と違い毎年2,500万円の控除額があるわけではなく、その贈与者から受ける贈与について全体を通して2,500万円という点です。

3.相続時精算課税制度は、税率が一律20%となります。暦年贈与の場合には、課税される金額に応じて税率が変動します。

4.贈与者が死亡したときの、贈与された財産の取り扱いが異なります。
暦年贈与であれば、相続開始前の3年以内に、相続または遺贈により財産を取得した人がその贈与者から贈与を受けた財産のみが、相続税の課税される財産に加算されます。
相続時精算課税制度は、その適用を受けた全ての財産について、相続または遺贈により財産を取得しなかった人でも贈与された財産を相続または遺贈により財産を取得したとみなして、贈与時の価額を相続税の課税される財産に加算します。

制度の名前の通り、相続時において、贈与を受けた財産にかかる税金を精算します。

この適用を受けるには、必要な書類を贈与税の申告書の提出期間内に提出する必要があり、また、度適用すると撤回ができません。

最後に、相続時精算課税制度は、2,500万円という大きな控除額が目を引きますが、その制度の適用には慎重な判断が必要となります。

最後に簡単ですが、相続時精算課税制度のメリット・デメリットの具体例を下記に掲げます。

相続時精算課税制度の対象財産については、贈与時の評価額で、相続税の課税価格に算入されます。したがって、対象財産の贈与時の評価額が相続時の評価額を上回ってしまえば結果的に損をする場合があります。

例)
贈与時の評価額>相続時の評価額の場合(株式や土地など)
贈与時の財産の評価額 5,000万円
相続時の財産の評価額 3,000万円

相続時に財産を受け取っていれば、評価額が3,000万円で済んだものが、相続時精算課税制度を選択したために、5,000万円の評価額で相続税の計算をすることとなります。逆を言えば、贈与時の評価額が相続時の評価額を下回っていれば有利となる場合があります。

しかし、将来の株価や土地の評価額がどうなるかは、予想をつけることが難しいです。

また、対象財産の贈与時の評価額が相続時の評価額を上回る場合であっても、受贈者は、その贈与を受けた不動産等から収益を受け取ることが可能であり、その金額を加味すれば、この制度による贈与をした方が有利な場合があります。

いずれにしても、一度適用すると撤回できない(暦年課税に戻せない)相続時精算課税制度の適用には慎重を要します。表面的な金額のみで判断する事は危険です。

平成27年において相続税の税法が大きく変わり、相続税対策に贈与をする方が増えてきています。贈与税申告や財産評価など、是非当事務所にご相談ください。

参考 国税庁 タックスアンサー No.4103 相続時精算課税の選択

税理士法人村上事務所
安居孝良