立退料を受け取った場合の所得税の取扱いは?

居住または事業に供している建物等が賃借物件である場合、賃貸人の都合により立退かなければならなくなった時に、立退きに際して賃貸人から立退料を受け取り、退去することがあります。この立退料を受領した場合、受け取った側の税務上の処理はどのような取扱いになるのでしょうか?

この場合、受け取った立退料がどのような目的で支払われているかにより、取扱いが違います。

1.賃借人の借家権が消滅することによる補償部分
この部分は、借家権の譲渡となりますので、譲渡所得として確定申告しなければなりません。

2.引越費用に充当する部分
この部分は、実際に引越費用に充当した部分は課税されませんが、受け取った金額より実際に支払った金額の方が少なかった場合には、その差額部分については一時所得として確定申告しなければなりません。

3.事業の用に供していた場合における営業補償金部分
この部分は、その事業を営んでいた個人の収入金額の減少に対する補償や、休業などにより従業員に支払う給与等の費用を負担する部分については、事業所得として申告しなければなりません。

ここで一つ注意しなければならないのが、借家権が消滅することに対する補償部分の譲渡所得については、土地建物等の譲渡による所得ではないので、分離課税ではなく、総合課税となりますのでご注意ください。

=参考=

(借家人が受ける立退料)
所得税法基本通達33-6

(一時所得の例示)
所得税法基本通達34-1

税理士法人村上事務所
谷田 哲章

 

1人が複数の人と養子縁組することはできるのでしょうか?

相続対策として、養子縁組を検討される方もいらっしゃるのではないでしょうか?

その場合、お孫さんや長男のお嫁さんを養子にとお考えになられることが多いですね。

では、既に養子縁組でどなたかの養子となっている人が、また別の人の養子となることは可能なのでしょうか?

例えば、既に嫁ぎ先の義父の養子となっている場合に、独身の叔父から子供がいないため養子になってほしいと言われたときに、義父と叔父の両方の養子となることは可能なのでしょうか?

それとも、叔父の養子となるためには、義父との養子縁組は解消しないといけないのでしょうか?

 答えは、両方(複数の人)の養子となることが可能です。

養子縁組には、婚姻における重婚の禁止(民法732条)のような禁止規定はありません。

1人に養親が何人いてもOKなのです。

養子縁組を離縁しないかぎり、養子としての身分は存続することとなります。

次に、戸籍 はどうなるのでしょうか?

例えば、未婚の人が複数の人(例えば二人)と養子縁組をした場合は、

実親の戸籍から除籍され、

一人目の養親の戸籍に入籍

一人目の養親の戸籍から除籍され、

二人目の養親の戸籍に入籍

となります。

一人目の養親の戸籍から除籍されますが、そのことをもって養子縁組が解消されるわけではありませんので、1人目の養親の養子としての身分はそのままとなります。

養子縁組されている養親・養子の戸籍で除籍の記載があるときは、離縁による除籍なのか?他の人と養子縁組による除籍なのか?しっかりと内容を確認する必要がありますね。

養子縁組は、お金のかからない最も有効な相続税対策の一つです。

ただし、家族関係が良好であること、将来も良好であろうことが前提となります。

良好であれば問題はありませんが、例えば長男のお嫁さんを養子にしたが、長男夫婦が離婚してしまったり、養子と養子以外の相続人が仲たがいして遺産分割が整わなかったり 、など思惑どおりにことがすすまないことも・・・。

安易な養子縁組はお勧めしませんが、メリットとデメリットをしっかりとご承知の上での養子縁組は、相続税対策としてはかなり有効な手段となり得ますね。

さて、ここまでお読みいただきありがとうございました。

いかがでしたでしょうか?

養子 縁組は、財産の相続(事業の承継)とその相続税の対策としてメリットも多くありますが、デメリットもまたあります。

子供たちが仲良く財産を分割(事業を承継)してくれるのかご心配だったり、相続税の負担がご心配だったりされる方も多くいらっしゃるのではないでしょうか?

具体的なメリットとデメリットはどのようなものなのか?

養子縁組をした方がよいのか?やめた方がよいのか?

誰を養子にしたらよいのか?

相続対策をしたいけれどどうしたらよいのかわからない

などご不安がおありでしたら、一度、お近くの税理士にご相談されることをお勧めします。

ご自身で本を読んだり、インターネットで情報収集されることもとても大切です。

しかし、相続は各ご家庭のご事情により千差万別、個別具体的なこととなる場合が多いです。

ご自身のご家庭にあったアドバイスを得られるように経験豊かな専門家にご相談されることで、よりご安心いただけるのではないでしょうか?

 

当事務所は、大阪府箕面市という土地柄、相続案件も数多く手掛けてまいりました。

ぜひご相談いただき、ご不安の解消にお役に立てましたら幸いです。

 

税理士法人村上事務所
村上 幸穂

 

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例(3000万控除)の創設!!!

相続にて生じた空き家の譲渡について特例ができました。

平成28年の税制改正により、相続にて取得した居住用財産が空き家になった場合、その物件の譲渡について要件を満たせば、譲渡所得の特別控除が出来るようになりました。

【概要】

相続により生じた空き家もしくは、その空き家が建っていた敷地を平成28年4月1日から平成31年12月31日までに譲渡した場合、譲渡所得より3,000万円の控除ができます。

 

 【主な適用要件】

  • 昭和56年5月31日以前に建築されていること
  • 区分所有の建物ではないこと
  • 相続開始の直前において被相続人以外に居住をしていた者がいないこと
  • 相続開始の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用、居住の用に使用されていないこと
  • その譲渡が相続の開始があった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に行われていること
  • 更地にせず空き家を譲渡する場合には耐震リフォームを行うこと(耐震基準を満たしている場合はリフォーム不要)
  • 譲渡価額が一億円を超えないこと【他の特例との関連】

この特例は「相続財産に係る譲渡所得の課税の特例」等との選択適用となります。
また、居住用財産についての課税所得の他の特例(居住用財産の買換特例など)とは重複して適用することができます。

 

【必要書類】

この特例は確定申告書に、市区町村長の相続開始の直前において被相続人居住用家屋に被相続人が居住していたこと、かつ、被相続人居住用家屋にその被相続人以外に居住をしていた者がいなかったこと等一定の要件を満たす旨の確認書、売買契約書の写し等の書類の添付がある場合に適用することができます。

ご関心がありましたら一度ご相談下さい。

安居 孝良

参考資料 平成28年度 個人の方が土地・建物や株式等を譲渡した場合の税制改正のあらまし

 

 

賃貸マンションの多寡は広大地評価に影響を与えるか?

私が担当しているお客様から、土地の有効活用の相談を受けた場合、賃貸共同住宅の新築はまず反対することになる。こんなことを書くと、銀行や建築会社の皆様を敵に回すことになるが。たいていの場合、共同住宅の事業化プランは建築会社か不動産仲介会社から銀行ローンとセットで提案される。新たに大きな借入金を設定し、所有されているお土地に賃貸アパートを建てると、将来相続が発生した場合にこれだけ相続税が安くなりますよ、という昔ながらの提案だ。とりわけ今は金利も有史以来最低水準にあり、それを強調するのはもちろん、相続税の増税を追い風として建物の建築価額と固定資産税評価額(すなわち相続税評価額)との差異、貸家や貸家建付地の評価減、そして小規模宅地の評価減までご丁寧に計算しているところもある。本来、事業とは、これだけ収益が上がり、こんなにお金が残りますよ、というものであるはずだが、その面では、ほとんどが心もとない数字が並んでいる。相続税が低減されることは全く否定しないが、相続税の支払いが無事に終わったとしても、その後相続人が大きな銀行借入金債務付きの中古賃貸共同住宅事業を背負っていくことは全く説明されない。ローンを組む以上当然だと思っているのかも知れないが、意図的かどうかは別にして不親切きわまりないというべきだろう。税金債務も、銀行借入金債務も、借金であることに変わりはないのである。賃貸共同住宅の経営が必ずしも楽でないこと(苦しいこと)は、過去に建築された方が一番よく分かっている。築後20年や30年経過している賃貸共同住宅は、生活様式や家族形態の変化もあり新たな資金の投下をして設備等の充実をはからないと入居者を募ることが厳しいのが現状だ。建物の価値を落とさず長持ちさせるためには定期的な塗装防水工事も必要であり、その金額は業者によっては目玉が飛び出るほどである。新たに賃貸共同住宅を新築して、相続発生の後、相続人がその賃貸事業経営に苦しむ、すなわち家賃収入だけでローンの返済・固定資産税や修繕費の支払をまかなえないという時代が来ない、という未来の保証はどこにもないのである。むしろ少子化が進む現在の情勢から考えて、今より厳しくなると考える方が妥当である。

ただ、私が今回書きたかったことは、これではない。現実に私が仕事の主戦場としている箕面・池田・豊中の北摂地域は、京阪神でも住環境が良く都心まで電車で30分以内ということで人気があり、鉄道駅から徒歩10分以上の地域でも、戸建住宅と共に賃貸共同住宅を多く見ることができる。現在も経営がうまくいっているかどうかは別にして、過去の生産緑地法の改正や市街地農地の宅地並み課税の影響で、農地が賃貸共同住宅に変わっていった結果である。そのような地域にある広大な土地(農地や貸駐車場など)が、財産評価基本通達24-4に定める広大地に該当するか、というのが今回のテーマである。皆さんご存知の通り、広大地評価を適用できるとなれば、土地の評価額は、一部の無道路地を除き、一般の評価通達を用いて評価する場合に比べ、大きく評価を下げることができる。ところが、広大地評価の適用にはいくつかのポイントがある。今回の場合、その地域における標準的使用が賃貸共同住宅である、となってしまうと、広大地評価は適用できない。広大地評価は、戸建分譲用地が最有効使用であることが大前提である。では、農地が賃貸共同住宅に変わっていった結果、賃貸共同住宅が多くみられるような地域(以下、本地域という)では広大地評価は適用できないのだろうか。

標準的使用とはその地域における価格水準を形成している使用方法であり、言い換えれば、その地域において行われる一般的な土地取引の購入後の買主の使用目的を前提に判断する必要がある。本地域においては土地所有者による活用の一形態として賃貸共同住宅が多く見られるが、必ずしもその経営状況が悪いと決めつけることはできない。また、理論的には投資採算の成り立つ低い価格で土地を購入できさえすれば、新たに賃貸経営を行うことは不可能ではない。しかしながら、実際のところ、本地域に存在する賃貸共同住宅は、建物の建築費のみを負担するだけで経営を行うことが可能な地主等による所有地の有効活用で供給されており、わざわざ新規に土地を取得して賃貸共同住宅経営を行っている事例はまず見当たらない。都心の駅前や、高度利用が可能な地域と異なり、郊外の駅から徒歩10分以上の本地域は、新たに土地を購入し、建物を建築して賃貸共同住宅経営を行ってまで採算が成り立つほどの高い賃料を見込める地域ではないのである。現実に、本地域における土地の売買事例は、自ら居住することを目的とするエンドユーザーや戸建分譲開発を前提とした宅地開発業者が購入するものであり、こうした需要者の方が必然的に賃貸経営を行おうと考える需要者よりも、売主に対して高い購入価格を提示できる。したがって、賃貸共同住宅を建築することを前提とする土地取引は、本地域における典型的な土地取引とはなりえない。賃貸共同住宅が多数存していたとしても、それは本地域の価格水準を形成する標準的使用とは言えず、換言すれば、それらの使用方法は土地所有者のきわめて個人的な事情による使用方法である。個人的な事情、とは、前段に書いたところの、土地オーナーとして資金を得るために土地の売却までは考えられないところ、他に有効な活用方法もなく相続税の節減効果や固定資産税の軽減措置も利用できることから、銀行や建築会社に勧められるところの賃貸共同住宅をやむを得ず建築したという、まさにその事情である。

長々と書いてきたが結論として、相続税評価額が不特定多数の当事者間における客観的交換価額を示すものである以上、仮に住宅用地として評価する場合は戸建住宅敷地または分譲マンション敷地を前提とした価額であり、賃貸共同住宅用地としての価額ではありえない。したがって、一般に、周辺地域の賃貸マンションの多寡に広大地評価適用のその判断は左右されないものと私は考えている。

税理士法人村上事務所では、土地の有効活用や広大地評価をはじめとする相続税関連業務に関して、豊富な経験によるお客様の立場にたったアドバイスを提供しております。

松下 真也

~居住用不動産を贈与した場合の配偶者控除の特例~

はじめての相続対策

~居住用不動産を贈与した場合の配偶者控除の特例~

今回は相続税対策としてはとても有名な方法ですが、あまりお金をかけずに効果が期待できるため、まだ検討したことがない方は1度御検討されることをおすすめします。

ご紹介させていただくのは「居住用不動産を贈与したときの配偶者控除の特例」です。
婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産の贈与又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、基礎控除110万円の他に最高2,000万円まで控除(配偶者控除)できるという特例です。
簡単に言いますと、相続評価で2,110万円までの土地建物を贈与税がかからず贈与できる制度です。( ただし贈与登記費用、不動産取得税は別途かかります。

この特例は、相続開始前3年以内の生前贈与加算の対象外となっていますので、贈与後3年以内に相続が発生した場合でも、特例の適用は認められます。

また、贈与を受ける側に土地だけでなく建物も贈与して共有名義にしておくと、万が一、将来自宅を売却することになった時に居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除が夫婦両方で受けることができますので、最大合計で6,000万円の譲渡益まで税金がかからなくなります。

このように比較的簡単にできて効果がありますので、相続対策としてよく使われています。

(1)特例を受けるための適用要件

  • 夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと
  • 配偶者から贈与された財産が、自分が住むための国内の居住用不動産であること又は居住用不動産を取得するための金銭であること
  • 贈与を受けた年の翌月3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産又は贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること

(注)配偶者控除は同じ配偶者からの贈与については一生に一度しか適用をうけることができません。

(2)具体的な方法

一般的に現在居住中の土地建物を贈与するケースがほとんどですので、まず居住中の土地建物の相続評価額を算定します。
その評価が2,110万円までなら贈与税はかかりません。
仮に相続税評価額が4,000万円の土地建物なら全体のうち1/2の持分を贈与すれば2,000万円分の贈与のため贈与税はかかりません。

相続評価を計算して、贈与持分が決定すれば贈与登記を行います。(通常は司法書士に依頼します。)

その後登記が完了した年の翌年の3月15日(確定申告の申告期限)までに贈与税の申告を行います。
贈与税はかかりませんが必ず申告期限までに申告しなければ特例の適用を受けることができませんので注意して下さい。

この一連の流れを 税理士法人 村上事務所でお手伝いさせていただきます。(登記業務は提携している司法書士をご紹介させていただきます。)

まずは、簡単な全体の概算相続評価額を算出し内容を説明し、適用条件の確認をしたうえで贈与が効果的かどうかご提案させていただきます。

ご関心がありましたら1度、村上事務所にご連絡お待ちしています。

税理士法人村上事務所
中森 徹