居住用財産に係る特例について

皆様、ブログを読んでいただき、ありがとうございます。

今回は、当法人においてもよくご質問のある居住用財産に係る特例について代表的なものをまとめました。

居住用財産については、その時点において下記の特例がございます。

（１）取得時

①住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除　

→住宅借入金等の合計額×１％､控除期間　10年

②住宅借入金等（認定住宅借入金等）を有する場合の所得税額の特別控除

→認定住宅借入金等の合計額×１％、控除期間　10年

③認定住宅の新築等をした場合の所得税額の特別控除

→標準的な費用の額×10％、控除期間　1年

(２)災害時

①雑損控除

②災害減免法

(３)譲渡時

①譲渡益が生じた場合

（イ）居住用財産の特別控除（3,000万円）

（ロ）居住用財産をの税額軽減（6,000万円まで10％）

（ハ）居住用財産の買換え（課税の繰延）

②譲渡損が生じた場合

（イ）居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

（ロ）特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

それぞれの規定については、細かい適用要件がございますので、特例の適用をする際は細心の注意が必要です。

また、１つの事案について２以上の特例の適用要件に当てはまる場合があり､選択適用なのか、それとも併用して適用することができるのかの判断をしなければなりません。

ここで、事例別に他規定との関係をまとめてみます。

Ａ　住宅借入金により認定住宅の新築又は取得をした場合

(１)①　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(１)②　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(１)③　　　　　　　いずれかの選択

Ｂ　住宅借入金により住宅の買換えをした場合（譲渡益が生じた場合）

(１)①又は(１)② 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(３)①(ハ)　　　　　いずれかの選択　

（注）居住用財産の譲渡について、3,000万円特別控除又は税額軽減を適用した場合においても、(１)①又は(１)②とは選択適用となります。

Ｃ　住宅借入金により住宅の買換えをした場合（譲渡損が生じた場合）

(１)①又は(１)②

(３)②(イ)　　　　　併用可

Ｂ､Ｃにより、住宅借入金により住宅の買換えをした場合に、譲渡益が生じた場合は住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除は選択適用となりますが、譲渡損が生じた場合は併用が可能ですので注意が必要です。

もし、住宅を購入される際又は売却される際に､税務面についてご不明な点などがございましたら、是非とも当法人にご相談ください。

税理士法人村上事務所　大阪支社　　武内  勝