不動産賃貸業の地主様の税務・資産管理なら大阪の村上事務所まで

『うちの家族は仲が良いから大丈夫』と仰る地主様でしたが、会話の端々に将来への漠然とした不安を感じ取りました。
そこで、私はご家族の橋渡し役となり、全員で相続について話し合う場を設定。遺言書の作成まで伴走しました。
その結果、円満な相続への備えが整い、「これで心置きなく、子供たちに財産を託せる」と安堵された姿を拝見した時、この仕事の意義を深く感じました。

先祖代々受け継いだ広大な土地に対し、多額の相続税の見込み額に途方に暮れていた地主様がいらっしゃいました。
現地調査を徹底し、隣接する細い私道や、不整形地の評価減など、細かな減額要因を積み重ねていくことで、最終的には当初の見込み額から大幅に税額を減らすことができました。
『この土地を守ることができて、本当にありがたい』という言葉に、私たちの専門性がお客様の未来を守ると実感しました。

多額の相続税に直面し、大切な土地を手放すしかないと半ば諦めていらっしゃった地主様がいらっしゃいました。お子様方の納税資金の確保も大きな課題で、将来への不安は尽きない様子でした。

私たちは、その地主様の状況を深くお伺いし、ただ税額を計算するだけでなく、資産全体とご家族の未来を見据えた、抜本的な対策をご提案しました。それが、相続時精算課税制度を活用した土地の生前贈与です。

贈与後は、その土地からの地代収入がお子様に入ることになり、相続までの間に、納税のための大きな資金を貯めることができます。さらに、贈与後に土地の相続税評価額が大きく上昇したにも関わらず、贈与時の低い評価額で相続税を計算できたため、最終的には当初の見込み額から大幅な節税を実現。「まさか、こんな方法があったとは。これで安心して土地を守り、子どもたちに引き継げる」と、地主様は心から安堵し、深く感謝してくださいました。

この時、私たちの専門知識が、お客様の未来を明るく照らす光となることを改めて実感しました。

あるお客様は、建物をご主人様が、土地をご夫婦で共有されている状況でした。
私たちは、将来の不動産売却を見据え、「建物のごく一部を奥様へ贈与しておく」という、一見ささやかながらも極めて効果的なご提案をさせていただきました。

それから数十年後、ご高齢になられ、利便性の高い駅近マンションへの住み替えをご検討された際に、この既存住宅を売却されることになりました。
その際、過去に私たちが提案した建物の贈与が大きな成果を生み出しました。
ご夫婦それぞれが居住用の3,000万円特別控除を適用できたため、結果として譲渡税の負担がゼロに。この大きな節税効果により、当初購入を予定されていた駅近マンションの部屋よりも、同マンションのゆとりのある広めの部屋を購入することができ、お客様は大変喜んでいただけました。

「あの時のアドバイスが、こんなに大きな喜びになるとは夢にも思わなかった」と感謝の言葉をいただいた時、私たちは未来を見据えた的確な税務アドバイスこそが、お客様の人生設計を豊かにすることを改めて確信しました。

複数の物件を個人と法人で所有されており、紙ベースでの記帳と確定申告に毎年大変なストレスを感じていらっしゃる地主様がいらっしゃいました。

freee会計の導入から運用までを二人三脚でサポートし、今では銀行口座連携で自動的に記帳が完了するようになり、『こんなに楽になるならもっと早くお願いすればよかった』と、笑顔で確定申告を迎えられています。

ある地主様は、複数の物件を所有されており、日々の経理業務に大変な時間と労力を費やしていらっしゃいました。
毎月、膨大な請求書・領収書の整理や通帳の管理・整理、家賃の入金管理に追われ、何のために経理をしているのか分からなくなってしまうこともあったと伺いました。

私たちは、この地主様の負担を軽減するため、freee会計の導入を強くご提案。導入から運用までを丁寧にサポートさせていただきました。
具体的には、銀行口座・クレジットカードの自動連携や、「freeeカード」の活用による公私混同の防止、さらに自動登録ルールの設定により、手入力の手間を極限まで削減しました。

その結果、経理業務の負担が激減しただけでなく、ダッシュボードでの「経営数値のリアルタイムな見える化」が実現。
「今までは税理士任せだったが、自分で数字を把握でき、安心して次の投資判断ができる」と大変喜ばれています。

さらに、税理士とのやり取りも、必要なデータが常にfreee会計上で共有されているため、資料をわざわざ持参する手間が省け、より本質的な経営相談や税務対策に時間を割けるようになりました。
結果として、コミュニケーションの質が向上し、これまで以上にスムーズな連携が可能になったのです。この経験は、地主様が本業である不動産経営に集中できる時間を増やし、精神的な負担を軽減することの重要性を私たちに改めて教えてくれました。

税務調査と聞くと、多くの地主様が不安を感じるのではないでしょうか。
私たちは、そんな地主様の盾となり、粘り強く税務署と交渉することで、お客様を危機から救った経験が数多くあります。

あるお客様は、ご姉妹お二人が相続人でした。相続税の申告書を提出後、税務署から突然の電話。いざ税務調査が始まり、相続人の一人にご同席いただいた際のことです。

税務署の担当官は、世間話の流れから突然、「〇〇銀行〇〇支店でお取引ありますか？」と問いかけました。
とっさに「知りません」と回答したお客様に対し、担当官は「実は、あなた名義で〇〇銀行〇〇支店に〇〇〇〇円の口座があります。先ほど知らないと言いましたね！」と、名義預金に該当すると指摘し、その場を後にしたのです。

事態の深刻さに直面した私たちは、すぐにもう一人の相続人の方にもお会いし､詳しくお話を伺いました。
すると、亡くなった方が過去に行った贈与の記録がすべて記されたノートが存在し、お二人とも毎年そのノートを見せてもらい、贈与の事実とご自身のお金であることの認識があったことが判明したのです。

調査に同席されたお客様は、突然の問いかけに、とっさに「知らない」と答えるべきだと思ってしまったようでした。
私たちは、この事実関係を詳細に整理し、税務署へ向かいました。
当初、担当者レベルでは話が平行線を辿りましたが、私たちは諦めませんでした。
統括官に直接面談を求め、贈与の記録ノートと、お客様ご自身の「認識」という真実を粘り強く説明。
その結果、私たちの主張が認められ、当該預金は名義預金ではなく、相続人ご自身の財産であると認識してもらうことができました。

税務調査の緊迫した場面でも、決して諦めず、お客様の正当な権利を守るために粘り強く対応する私たちの姿勢に、お客様からは「本当に心強かった」「村上事務所に頼んでいなかったらどうなっていたか」と、大変喜んでいただきました。
私たちは、地主様の皆様が安心して税務調査に臨めるよう、常に最善を尽くします。

周辺相場が11,000円のエリアにも関わらず、砂利敷きであるがゆえに月額7,000円と、相場を大きく下回る賃料でしか運用できていない駐車場がありました。

私たちはこの土地のポテンシャルを解放するため、住宅・店舗・事務所など多角的な視点で「最有効使用」を地主様と検証。
その過程で、事務所移転を検討する企業の情報をキャッチし、そのニーズに合致する形で、10年間の解約不可期間付きの賃貸契約を締結することができました。
さらに、構造に木造を選択することで建築コストを抑え、結果として利回りが10%近くにまで向上。
これにより、長年の悩みの種だった砂利敷きの駐車場は、安定した高収益を生み出す資産へと見事に生まれ変わりました。

地主様には大変お喜びいただき、その笑顔が私たちの何よりの喜びです。

あるお客様は、ご所有の調整区域にある広大な農地について深く悩んでいらっしゃいました。
農業では機械購入や修繕費がかさみ、事実上黒字になる見込みはほとんどなく、次世代も農業を継ぐ意思がないという状況。
さらに、調整区域という制約から住宅建設もできず、まさに「お金を生むどころか、食いつぶしてしまう土地」となっていました。

私たちは、この難しい条件の土地の可能性を徹底的に探りました。
そして、その広々とした間口という特性に着目し、沿道サービス業としてのコンビニエンスストア利用をご提案したのです。

テナント側には建設協力金をご負担いただき、万が一、途中で撤退する場合にはその建設協力金を放棄していただくという条件も盛り込むことで、お客様のリスクを最小限に抑えながらプロジェクトを推進しました。
結果として、長年悩みの種だった農地は、安定した収益を生み出すコンビニエンスストアとして見事に生まれ変わりました。

お客様も当初から土地活用を考えてはいましたが、具体的な一歩を踏み出せずにいたため、「諦めていた土地がこんなに素晴らしい収益物件になるとは。村上事務所に背中を押してもらえて本当に良かった」と、大変感謝してくださいました。

この事例は、どんなに困難な条件の土地であっても、専門的な視点と創意工夫によって新たな価値を創造できることを示しています。

急な転勤が決まり、遠方となってしまう収益物件の管理・売却に悩まれていたオーナー様がいらっしゃいました。
私たちは、市場価格や景気動向の分析に加え、税制改正や譲渡所得税の特例までを緻密に計算。単なる早期売却ではなく、税引き後の利益が最大化される「最適なタイミング」をご提案しました。
結果として、当初の想定以上の手取り額を確保することに成功。「距離が離れても、安心して任せられた」と、結果・プロセス共にご満足いただくことができました。

あるお客様は、数年前に競売で購入された共同住宅を売却したいとご相談にいらっしゃいました。
タイミングが良かったこともあり、購入価格以上での売却は想定されていましたが、私たちはその収益を最大限に高めることを目指しました。

まず、売却においては、より高く売却するために入札方式を提案し、複数の不動産業者へ積極的にアプローチ。その結果、当初の想定を大きく上回る価格での売却に成功しました。
これにより、お客様は購入から売却までの間に、明確なプラスのインカムゲインとキャピタルゲインの両方を手にされました。
そして、この売却に併せて、お客様が次に購入する物件の情報も複数社にあたり、ご希望に合うロードサイド物件を見つけることができました。

さらに重要なのは、この一連の流れで買い換え特例を適用できたことです。
これにより、本来支払うべき多額の譲渡税を、そのまま新たな不動産投資へと回すことが可能となり、投資効率が格段に上昇しました。

「大切な法人を、将来、姉妹で半分ずつ所有することだけは避けたい。でも、同等の収益物件をもう一つ購入するのは、さすがに現実的ではない…。」これは、大手スーパーに賃貸されている法人を経営する地主様が抱えていらっしゃる切実な悩みでした。
株式を均等に分割することで、将来的な意思決定の停滞や「争族」のリスクが生じることを深く懸念されていたのです。

私たちは、この地主様の想いを汲み取り、常識にとらわれない画期的な資産承継プランをご提案しました。 それは、建物の持分半分を新たな会社（新会社）に売却し、物件を二つの法人で共有するというものです。

さらに、私たちはテナントである大手スーパー様とも直接交渉し、家賃を二つの法人へ直接支払っていただけるよう調整いたしました。これにより、形式だけでなく実質的にも収益が分散され、よりスムーズな運営が可能となりました。

確かに、物件の共有には一定のリスクも伴います。
しかし、私たちは、株式が半々となり、何も意思決定ができなくなるリスクに比べれば、この共有化の方がはるかに優れていると判断し、お客様にご納得いただきました。

そして、この戦略的な共有化には、予期せぬ、しかし非常に大きな税務上のメリットがありました。
これまで一社では適用できなかった消費税の簡易課税制度が、二社で物件を保有することになったことで両社ともに選択できるようになったのです。
これにより、結果として年間で約200万円もの消費税節約を実現することができました。
お客様からは、「まさか、株式の分割という課題が、このような形で解決できるとは。しかも、消費税までこんなに削減できるなんて、本当に夢のようです！」と、想像以上の成果に大変喜んでいただきました。

私たちは、単なる税務申告に留まらず、お客様の経営と資産承継の未来を見据え、リスクを最小限に抑えながら最大の利益をもたらす、革新的な解決策を提供いたします。

「法人に利益は溜まっているが、その資金をどう有効活用し、同時に将来の相続対策にも繋げられるか…」。これは、豊富な法人資金をお持ちでありながら、その運用と次世代への所得分散に課題を感じていらっしゃるお客様の切実なご相談でした。

私たちは、この課題に対し、法人の完全子会社設立とグループ法人税制の活用を提案しました。
具体的には、親法人から子会社への資金提供において、グループ法人税制の規定を適用。これにより、資金提供を行った親法人側では損金とならず、同時に資金を受け取った子会社側でも益金とならないため、税負担なく効率的な資金移動を実現しました。
この無税で移動した資金を活用し、設立した完全子会社で新たな収益物件を購入。そして、その子会社の代表者には、ご相談者様のお子様が就任されました。
このスキームにより、子会社からお子様への役員報酬を可能な限り支給することが可能となり、お子様が将来の相続税資金を着実に貯めていくための道筋を確立することができました。

お客様からは、「まさか、税負担なく法人資金を子会社へ移し、それがそのまま将来の相続税対策に繋がるなんて、本当に驚きました。これで安心して、子供たちに事業を任せられます」と、深い安堵と喜びの声をいただきました。

税理士法人村上事務所は、単に目先の税金を計算するだけでなく、法人の経営戦略と個人の資産承継を統合し、グループ全体で所得を最適化することで、お客様の未来を強くサポートいたします。

複数の不動産を所有する法人を経営されており、その中には非常に大きな物件が1つと、比較的小さな物件が10ある地主様がいらっしゃいました。
地主様の悩みは、ご自身の死後、相続人であるお二人の兄弟に会社をどのように引き継ぐか、という点でした。

今は仲の良いご兄弟でしたが、将来的な関係性の変化を懸念し、会社の株式を半々で所有させることは避けたいという明確なご希望がありました。
同時に、できる限り均等に財産を分けたいという想いから、「兄には大きな物件を、弟には小さな物件10件を」という方針をお持ちでした。
この複雑なご要望に対し、私たちは「会社分割」という、高度な手法をご提案しました。
会社分割は、法人の資産と負債を適切に切り分ける非常に専門的な手続きです。特に、多額の借入金がある場合、金融機関との綿密な連携が不可欠です。

私たちは、事前に銀行へ足を運び、実体は変わらないこと、そして、今後の不動産運営において意思決定が明確にできる状況にすべきであることを粘り強く、そして丁寧に説明しました。
その結果、銀行からの理解と了承をいただき、無事に会社分割を実行することができました。
これにより、ご兄弟それぞれが独立した法人として事業を承継し、それぞれの物件を明確に管理・運営できる体制が確立されました。
将来的な意思決定の停滞リスクを回避し、ご家族間の関係性にも配慮しながら、公平かつ円満な形で大切な資産と事業を次世代へ引き継ぐことができたのです。

この事例は、単なる税務や法務の知識に留まらず、ご家族の想いや将来の関係性まで見据えた、オーダーメイドの解決策を提供できる私たちの強みを象徴しています。