少額から始められることで利用が広がっている「不動産特定共同事業（不特事業）」。
ここで個人投資家が受け取る利益がどんな“所得区分”になるかは、投資家と不特事業者の契約の種類によって変わってきます。
不動産特定共同事業とは
不動産特定共同事業とは、複数の投資家から集めた資金で不動産を取得・運用し、その収益を投資家に分配する事業です。
通常、不動産投資は、収益不動産を投資家一人で購入しなければなりませんが、不動産特定共同事業に出資する場合、一口数万円程度（※）から投資を始めることも可能です。
※「小規模不動産特定共同事業」として登録された事業者が提供する「不動産小口化商品」
■基本的な仕組み
不特事業者が投資家から出資を募り、そのお金で不動産を取得して運用します。
賃貸運用での家賃収入や、物件の売却による利益を、出資額に応じて投資家へ分配します。
このように、個人では購入が難しい不動産に間接的投資することが可能となります。
契約形態で変わる「所得区分」
不動産特定共同事業の主な契約形態には次の2種類があります。
契約によって、不動産の所有権や税務上の取り扱いが異なります。
1. 任意組合契約型
投資家同士が「組合」をつくり、事業を共同で行います。
実務は一部の組合員（または不特事業者）が担います。
取得した不動産は組合員（＝投資家）に帰属し、そこから得られる賃料収入も組合員のものです。
そのため、投資家が受け取る利益は 「不動産所得」 として扱われます。
クラウドファンディングに多くみられる形態です。
2. 匿名組合契約型
投資家は不特事業者の事業に“出資者として参加”するだけです。
不動産の取得や運用はすべて不特事業者が行います。
不動産や賃貸収入は 不特事業者に帰属します。
投資家は不特事業者から利益の分配を受けるかたちで課税され、この利益は 「雑所得」 として扱われます。
それぞれ収益の分配方法や税制上の取り扱い、不動産の所有権の帰属先が異なるため、投資家は商品の特性を理解した上で選択することが重要です。
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